Isu SemasaPolitik

Isu Jual Rumah Kepada Warga Asing: Menjawab Hujah Dr Daroyah Alwi

Sejak hasrat Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Zuraida Kamaruddin untuk menjual rumah-rumah yang tidak terjual bernilai RM1 juta ke atas kepada pembeli-pembeli dari China atau Hong Kong beberapa hari lepas, ia sudah menimbulkan reaksi negatif bukan saja daripada penulis tetapi juga ramai pihak berkepentingan dari persatuan pengguna hinggalah pemimpin parti politik. Tetapi masih ada yang cuba menegakkan benang yang basah di sebalik tentangan ramai.

Idea ini mendapat sokongan Adun Sementa merangkap Timbalan Ketua Wanita PKR, Dr Daroyah Alwi. Dr Daroyah berpandangan gagasan bosnya itu harus mendapat sokongan atas alasan ia dapat mengurangkan lambakan rumah mewah yang tidak terjual di pasaran. Selain menyalahkan pentadbiran lama atas isu ini, beliau turut berpandangan penjualan ini dapat merancakkan pertumbuhan ekonomi negara terutama aliran tunai yang masuk ke dalam negara dan mengurangkan gejala sosial membabitkan rumah-rumah terbiar. Tambah Dr Daroyah, apabila ia dijual di bawah program Malaysia My Second Home (MM2H), setiap penjualan akan ditapis ketat oleh Kementerian Dalam Negeri dan Kementerian Kebudayaan, Kesenian dan Pelancongan.

Nak salahkan pentadbiran lama 100% dalam isu lambakan rumah mewah yang tak terjual ini memang mudah. Dari satu segi, tidak dinafikan pentadbiran lama gagal mengawal aktiviti pembinaan rumah mewah. Tetapi selepas 16 bulan memerintah sebagai sebuah kerajaan, bukankah itu seharusnya dikawal oleh pihak kerajaan Pakatan Harapan melalui penggubalan akta baru atau pindaan akta sedia ada untuk memastikan perkara ini tidak berulang? Tetapi melihat kepada perkembangan terbaru ini, nyatalah yang mendapat untung bukannya golongan pembeli tetapi golongan pemaju yang akan mendapat laba berkali ganda jika ianya dilaksanakan.

Dan melihat kepada hujah Pengurus Pembangunan Perniagaan, Putra Business School (PBS) UPM, Prof Madya Dr Ahmed Razman Abdul Latiff, satu perkara yang perlu diberi perhatian ialah lambakan ini berlaku disebabkan oleh harga rumah yang terlalu tinggi. Tambah beliau, tindakan pemaju sendiri yang cenderung membina rumah bernilai tinggi kerana ingin mengaut keuntungan berganda menyebabkan harga rumah menjadi mahal dan pembeli tidak berkemampuan mendapatkan rumah idaman mereka. Semasa ditemubual portal berita Malaysiakini, Prof Razman menambah, “Adanya permintaan dari warga asing dan golongan pelabur yang sebenarnya mengambil kesempatan atas spekulasi harga hartanah. Ini menyebabkan rumah yang harga berpatutan dibina di lokasi yang tidak sesuai dan rumah yang bernilai tinggi tidak laku dijual ataupun kalau dijual ia tidak dihuni.”

Namun, masih ada bertegas isu pinjaman ketat menjadi punca lambakan rumah di sesetengah sektor. Hujah ini dipegang oleh Dewan Perniagaan ASEAN dan Menteri Kewangan, Lim Guan Eng. Presiden Dewan Perdagangan Asean, Moehamad Izat Emir berkata, “Bagi individu yang mempunyai masalah pembiayaan bulanan dalam keadaan semasa, bank diminta bertimbang rasa untuk memudahkan mereka dan pembiayaan semula mungkin merupakan satu-satunya pilihan pembeli yang enggan kehilangan hartanah.” Pendapat itu turut dibangkitkan Guan Eng di mana pihak kementerian akan meminta penjelasan daripada bank jika permohonan pinjaman ditolak tanpa asas kukuh.

Tetapi, idea sebegini dikecam ramai pihak termasuk bekas Menteri Belia dan Sukan, Khairy Jamaluddin. Sambil memetik laporan khas Institut Penyelidikan Khazanah (KRI), beliau berkata ketidakmampuan memiliki rumah disandarkan pada penawaran yang tidak menggambarkan permintaan sebenar. Misalnya pada 2016, harga rumah mampu milik di Malaysia dianggarkan bernilai RM118,208 tetapi jumlah rumah yang dibina pada julat harga bawah RM200,000 ialah kurang 20% sahaja daripada unit yang dilancarkan antara tahun 2014 hingga 2016. Data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara turut menunjukkan bagi suku pertama 2019, hartanah perumahan menyumbang jumlah tertinggi unit tidak terjual ialah 32,936 unit dengan nilai RM19.96 bilion. Daripada jumlah itu, sebanyak 20,863 rumah (RM17.59 bilion) adalah hartanah perumahan berharga melebihi RM300,000.

Pandangan Prof Razman turut disokong oleh perunding kewangan dan hartanah, Dr Azizul Azli Ahmad. Beliau berpandangan harga hartanah yang ditetapkan pemaju melebihi nilai sebenar (overvalue) sebagai faktor utama lambakan hartanah. Tambahnya, “Sebenarnya kita harus tuding jari juga kepada pemaju, mereka jual dengan harga yang berlebihan, bukan pada nilai sebenar. Sepatutnya harga RM300,000 tetapi diletaknya RM450,000 kononnya dapat pulangan tunai RM50,000. Pembeli untung atau rugi? Sebenarnya rugi. Kalau bank luluskan (pinjaman) pun, dia masih akan rugi. Sebab dia dah beli rumah pada harga masa depan. Bila masanya rumah tu siap dan kononnya (pembeli) hendak jual, harga masih lagi rendah sebenarnya. Benda itu yang sedang berlaku di pasaran.”

Melihat kepada situasi ini, tidak hairanlah cadangan syarat pinjaman dilonggarkan sentiasa dicanang. Contohnya pada tahun 2017, Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (Rehda) menyatakan antara sebab pembeli gagal memiliki rumah pertama ialah syarat pinjaman bank yang terlalu ketat. Dr Azizul berpendapat sudah tiba masanya ia dilonggarkan sedikit untuk membantu pembeli mendapatkan rumah. Dengan Mengambil contoh margin pinjaman perumahan (LTV: loan to value ratio/kadar pinjaman pada nilai) seperti ditetapkan Bank Negara Malaysia (BNM) pada kadar 90:90:70 (90% pinjaman untuk rumah pertama, 90% untuk rumah kedua, dan 70% untuk rumah ketiga) tambahnya, ia sudah jauh lebih baik berbanding negara-negara jiran seperti Singapura (pada kadar 90:45:35). Malah, tambahnya, ada bank tempatan memberikan pinjaman sehingga 105% tanpa memerlukan deposit dan turut merangkumi bayaran perlindungan Mortgage Reduce Term Assurance (MRTA).

Tambahnya lagi, “Bank sekarang bukan hanya beri (pinjaman) kepada individu, pembeli juga boleh buat pinjaman bersama (JV loan) antara suami dan isteri, emak dan ayah, juga antara tiga individu. Malah pinjaman itu sudah boleh bergenerasi (diwariskan). Walaupun saya galakkan orang awam beli hartanah, tapi belilah dengan cara yang betul. Tapi sebab kita (pembeli) tak jaga (profil kewangan) dan tak jaga pembayaran hutang, itu yang menjadikan susah nak mendapat pembiayaan rumah. Kita jangan (hanya) tengok salah bank. Kita juga kena tengok salah kita.”

Namun tambah Dr Azizul, jika ia dilonggarkan sehingga menjadi terlalu mudah dilonggarkan, ia akan menimbulkan masalah lambakan hartanah lelong kesan daripada hutang luar kemampuan di pihak pembeli. Hal ini turut diakui oleh perunding gadai janji (mortgage advisor), Richard Koh yang berpandangan hartanah lelong akan mengalami lambakan jika syarat pinjaman bank dilonggarkan. Tambahnya, “Tanpa mengetahui betul-betul kemampuan pembeli atau pemohon pinjaman, sama ada mereka mampu atau tidak untuk meneruskan pembayaran ansuran rumah (dengan konsisten), hartanah itu (mungkin) dilelong bawah harga pasaran. Bank juga yang rugi.”

Justeru, solusi sebenar kepada isu lambakan rumah-rumah mewah ialah menambah bilangan rumah mampu milik di pasaran. Dengan solusi ini, ini akan memaksa pemaju bukan saja meningkatkan permintaan rumah mampu milik tetapi pada masa sama, membantu menurunkan harga rumah di pasaran. Tetapi jika pihak kementerian tetap berkeras dengan cadangan menjual rumah kepada pihak asing, persoalannya apakah perkara ini bersifat sekali saja? Atau ini satu-satunya cara untuk terus mengisi kantung kewangan tanpa mengambil kira kemungkinan lebih ramai rakyat tempatan tidak berpeluang memiliki rumah berikutan pelbagai inisiatif rumah mampu milik dibatalkan atau distruktur semula? Ini sesuatu yang harus difikirkan sedalam-dalamnya oleh Zuraida. Jika tidak, bersedialah bila pergi ke mana saja, gelaran pro-pemaju yang dinyatakan oleh Menteri Pembangunan Usahawan, Datuk Seri Redzuan Yusof berkenaan isu ini akan terus melekat pada Zuraida sampai bila-bila!

Sumber
Ku Fozi, Ku Syafiq. (2019). Mohd. Redzuan tegur Zuraida jangan pro-pemaju, fokus mampu milik. Utusan MalaysiaHalim, M Fakrull. (2019). 'Harga tinggi punca lambakan rumah, bukan syarat pinjaman ketat'. MalaysiakiniJaafar, Norafiza. (2019). Cadangan Zuraida jual hartanah kepada pembeli luar wajar disokong. Sinar Harian
Selanjutnya...

Artikel Berkaitan

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Back to top button
Close

Adblock Detected

Please consider supporting us by disabling your ad blocker